Доклад "Состояние рынка жилья в Орловской области"

Бубенцова Л.Н., заместитель руководителя  - начальник отдела антимонопольного  контроля товарных и финансовых рынков

Состояние рынка жилья в Орловской области

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

          Жилищный вопрос и в настоящее время по-прежнему остается актуальным как для всей Российской Федерации, так и для отдельных ее регионов, включая Орловскую область, который продолжается оставаться в центре внимания всех уровней власти. О чем наглядно свидетельствует  подписанный Президентом РФ, в пакете майских документов, Указ «О мерах по обеспечению граждан  Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» (Указ президента РФ от 07.05.2012 №600), предусматривающий разработку ряда важнейших направлений, в том числе разработку государственной программы обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ, предусматривающую строительство жилья экономического класса. Актуальность данного вопроса также была затронута Президентом РФ в своем Послании Федеральному собранию 12 декабря этого года. 

         Само по себе жилищное строительство – это система, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. 

         В 2012 году строительство многоквартирных домов (МКД) на территории области осуществляли около 20 строительных организаций, различных форм собственности (ОАО, ООО, ЗАО). В текущем году строительными организациями планируется ввести в эксплуатацию около 220 тыс. кв. метров жилых помещений, что на 7,3% больше чем в прошлом году. По состоянию на 01.12.2012г. уже введено в эксплуатацию более 140 тыс. кв. метров жилых площадей, что составляет 65% от запланированных.

         Всего же в январе – октябре этого года, по данным органов статистики, введено в эксплуатацию площадей жилых помещений около 260 тыс. кв. метров (с учетом малоэтажного строительства), рост к аналогичному периоду 2011 года  составил 6,6%. Приведенные данные имеются в раздаточном материале.

         Наибольшую долю на рынке строительства жилых помещений  МКД в Орловской области занимает ОАО «Орелстрой» (около 42%). На территории г. Орла ОАО «Орелстрой» имеет долю 39,2%.            Вторым крупным игроком на данном рынке является закрытое акционерное общество АК «АЛРОСА» (доля около 10%). ОАО «АИЖК Орловской области» имеет долю около 8%, доля остальных компаний колеблется от 5% (ЗАО «Жилстрой») и ниже.

В настоящее время в Орле наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что связано с первоочередным предоставлением жилья  отдельным категориям населения, отмеченным в федеральных программах (ветераны войны, сироты и др.). Такие квартиры распределяются еще на стадии закладки фундамента будущего дома.

Не менее актуальной остается тема стоимости строительства жилья экономического класса. В зависимости от района расположения, этажности, качества отделки и прочих параметров стоимость одного квадратного метра жилой площади варьируется в достаточно большом диапазоне от 30 до 36 тысяч рублей  за 1 квадратный метр (первичный рынок), но есть предложения строителей (идет реклама) 29 тыс. руб. за кв. метр (это в районе Микрорайона); на вторичном рынке цена колеблется от 28500 до 31 тысячи рублей.

Если проследить динамику роста стоимости нового жилья, то она следующая. Например, средние цены за 1 кв. метр на первичном рынке в 1 квартале 2011 года составляли 27045 руб., то в 1 квартале 2012года – 30219руб. за 1 кв. метр (рост составил  11,7%): в 3 квартале 2011г. – 29021 руб., а  в 3 кв. этого года 33088 руб. (рост – 14%). Всего средний рост цен в 3 квартале текущего года по отношению к 1 кварталу прошлого года составил 22,3%. 

Тенденция роста стоимости строящихся квартир в МКД сказалась и на рынке вторичного жилья.

Динамика роста стоимости жилья на вторичном рынке такова.

1 квартал 2011 года средняя стоимость 1 кв. метра жилья всех типов составляла 28368 руб. из них стоимость кв. метра квартиры среднего класса 25713 руб., квартир улучшенного качества 31227 руб.

В 1 квартале 2012 года по сравнению с 1 кварталом 2011 года цены на квартиры практически  не росли (28509 руб. за 1 кв. метр), при этом цены на квартиры среднего класса упали  в среднем на   1100 руб. за 1 кв. метр, при этом стоимость квартир улучшенного качества возросла на 1000 руб. 1 кв. метр. Рост цен на квартиры на вторичном рынке стал наблюдаться во втором квартале этого года и продолжается до настоящего времени.

Так, если в 3 квартале 2011г. средняя стоимость 1 кв. метра  составляла 28703 руб., то в 3 кв. этого года уже  30104 руб. (рост – 5%). Всего средний рост цен в 3 квартале текущего года по отношению к 1 кварталу прошлого года составил 6,1% (это ниже чем на первичном рынке). Аутсайдерами по цене оказались так называемые «хрущевки», популярность приобретения которых снижается из года в год.

И что нас всех очень радует в последнее время на рынке строительства жилья, это  постоянный рост объемов строительных работ в малоэтажном индивидуальном секторе, который в прошедшем году составил около 35%.

Развитие малоэтажного индивидуального строительства позволяет, в какой - то степени, решить жилищную проблему различных слоев населения, учитывая многообразие подходов к проектированию и использованию разных видов строительных материалов.

Новые коттеджные поселки в настоящее время строятся в Ливенском, Покровском, Троснянском и Орловском районах. Кроме того, вблизи города Орла возводятся сразу несколько поселков: в Малой Куликовке, поселке Платоново, в Ново- Образцово и др. 

Губернатор Орловской области Козлов Александр Петрович на одном из проводимых совещании подчеркнул особую значимость дальнейшей реализации программы малоэтажного жилищного строительства на Орловщине, он поставил задачу обеспечить дальнейшее снижение цен на землю под индивидуальную застройку. Департаменту строительства, транспорта и ЖКХ совместно с Орловской инвестиционной ипотечной корпорацией было поручено разработать типовые проекты индивидуальных жилых домов экономкласса, отвечающих требованиям энергоэффективности и экологичности, а также разработать и утвердить программу малоэтажного индивидуального строительства на последующие пять лет.

Однако, процессу развития малоэтажного индивидуального строительства на территории Орловской области препятствует широкий круг проблем. Одной, из которых является  отсутствие градостроительных планов земельных участков. Другая немаловажная проблема, это отсутствие инженерно подготовленных территорий, на которых предусмотрено утвержденной градостроительной планировочной документацией малоэтажное индивидуальное жилищное строительство. И конечно же третьей проблемой  является низкий уровень доходов населения области, не позволяющий гражданам приобретать либо осуществлять строительство объектов малоэтажного индивидуального строительства. При этом, современные методы и механизмы активизации строительства позволяют при сохранении основных качеств малоэтажных индивидуальных строений (устойчивость, долговечность, комфортность, теплоустойчивость) существенно снижать себестоимость малоэтажного индивидуального строительства.

Правительство области активно ищет пути решения жилищной проблемы в Орле, планируя освоение новых земельных участков и возможный пересмотр генеральных планов муниципальных образований, которые в настоящее время проходят согласование и утверждение.

Кроме того, на территории области и города в настоящее время действует множество федеральных и местных программ, направленных на строительство новых объектов. Среди них национальный проект "Доступное и комфортное жилье гражданам России", программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, программа развития малоэтажного строительства и др. Финансирование строительства ведется как из федерального, так и из местного регионального и муниципальных бюджетов.

Таким образом, проведенное исследование показывает, что рынок строительства жилья в Орловской области является привлекательным и на нем отсутствуют застройщики (строительные организации) имеющие долю более 50% по вводу в эксплуатацию жилых помещений в МКД.