Метровый отступ
Программным методом
В Орловской области итоги работы строительной отрасли начали подводить еще в ноябре. Уже тогда стало ясно, что регион превысит показатели кризисных лет. По предварительным данным, которые озвучил губернатор Александр Козлов, в 2012 году введено в эксплуатацию 350 тысяч квадратных метров жилья - на 20 тысяч больше, чем в 2011-м. А на 2013-й целевой индикатор установлен в 370 тысяч. Речь идет не только о многоквартирном жилье, но и об индивидуальном. Этот сектор тоже ожил.
- В нашей области в 2000-е годы действовало несколько программ строительства малоэтажных домов, - пояснил губернатор. - Например, "Славянские корни". До сих пор по всему региону видно ее "наследие" - стоят пустые коробки коттеджей, зарастают травой. Мы хотели достроить брошенные дома. Но что удивительно: пока власти не интересуются недостроем, он никому не нужен. Как только проявляем интерес, сразу находится хозяин и начинает требовать деньги за свою коробку.
Вторая программа малоэтажного строительства стартовала в 2007 году и сопровождалась рядом скандалов. Один из руководителей инвестиционной компании, созданной при поддержке областной власти, даже был осужден за крупное хищение. Да и сама программа большого интереса у населения не вызвала. Предполагалось, что власти выделят участки под коттеджи и профинансируют строительство коммуникаций. Все это должно было помочь удешевить дома. На деле вышло иначе.
- Стоимость участка доходила до полумиллиона рублей, - напомнил Александр Козлов. - Разве можно в таких условиях говорить о доступности жилья? Сейчас цена земли упала в несколько раз, и сразу появился спрос. Я недавно был в одном из таких поселков - приятно посмотреть. Улицы заасфальтированы, коммуникации подведены, поселок находится под охраной. Это привлекло людей. Дома там возводят не только те, кому негде жить, но и те, у кого есть квартира в Орле.
По его словам, в 2013 году эта программа получит развитие.
- В 2012-м области из федерального бюджета было выделено свыше 100 миллионов рублей на обеспечение участков социальной и инженерной инфраструктурой, - сообщил зампредседателя облправительства Николай Злобин. - Средства пошли на строительство автодорог в поселках Малая Куликовка Орловского района и Берлизево Покровского района, где идет малоэтажная застройка.
Николай Злобин отметил, что и в 2013 году Центр поможет региону. Но для этого требуется, чтобы был официально достигнут целевой индикатор, доведенный до области Министерством регионального развития РФ, - те самые 350 тысяч квадратных метров жилья.
За ситуацией на рынке строительства жилья внимательно следят и в управлении антимонопольной службы по Орловской области. В этом ведомстве тоже отмечают, что отрасль развивается, хотя в кризисные годы именно она просела больше других. Падение объемов достигало почти 50 процентов. Многие застройщики "замораживали" объекты, и некоторые мелкие компании не смогли пережить тяжелые времена. Тем не менее в регионе нет компаний, которые занимали бы более половины рынка.
- В 2012 году строительство многоквартирных домов вели около 20 организаций разных форм собственности, - отмечает замруководителя орловского УФАС Любовь Бубенцова. - Максимальная доля, которую занимает одна компания на рынке, - 42 процента.
"Хрущевки" без спроса
Сейчас в Орле наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Помогли федеральные программы, в частности, обеспечения жильем ветеранов войны и детей-сирот. Как правило, им предоставляют "однушки" и "двушки", причем распределяют их еще на стадии закладки фундамента. Застройщики оценили выгоду, и если раньше они делали упор на квартиры улучшенной планировки, то теперь возводят больше жилья эконом-класса.
- Цена зависит от района расположения, этажности, качества отделки и других параметров, - поясняет Любовь Бубенцова. - Стоимость квадратного метра на первичном рынке варьируется в диапазоне от 30 до 36 тысяч рублей. Но есть предложения и по 29 тысяч. На вторичном рынке цена колеблется от 28,5 до 31 тысячи рублей.
В УФАС проследили динамику. Так, в первом квартале 2011 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья в Орле составляла 27045 рублей, а в первом квартале 2012-го - 30219 рублей. За год стоимость выросла чуть менее чем на 12 процентов. Сейчас средняя цена достигла отметки в 33088 рублей. И если сравнивать с первым кварталом прошлого года, то рост составил 22,3 процента.
Та же тенденция - и на рынке вторичного жилья. Но здесь рост только 6,1 процента. Секрет прост: повышение цен на "вторичку" сдерживает совсем старое и непривлекательное жилье. Аутсайдерами являются "хрущевки", цена на которые только падает. В ведомстве предрекают, что в ближайшие годы ситуация будет меняться не в пользу вторичного рынка, и связано это с развитием малоэтажной застройки. Стоимость жилья в пригороде сопоставима с ценой на квартиру вторичного рынка в областном центре, а степень комфорта в доме выше. Впрочем, пока это лишь прогноз.
- Развитию малоэтажного строительства препятствует ряд проблем, - отмечает Любовь Бубенцова. - Одни из главных - отсутствие инженерно подготовленных территорий и низкий уровень доходов населения. Облправительство принимает меры: в частности, департаменту строительства поручено разработать типовые проекты индивидуальных жилых домов экономкласса и программу малоэтажного строительства на пять лет.
На своей базе
Еще одним серьезным сдерживающим фактором в УФАС называют отсутствие градостроительных планов земельных участков. Решение этой проблемы во многом зависит от властей на местах. Именно они отвечают за разработку документов территориального планирования. Это "недешевое удовольствие", но муниципалитетам жаловаться не на что. Деньгами им помогают из областного бюджета. И проблем с финансированием не возникает.
- В 2012 году муниципальным образованиям из областного бюджета на разработку градостроительной документации было выделено 8,5 миллиона рублей, - сообщил руководитель департамента строительства, транспорта и ЖКХ Александр Ященко. - Но в полном объеме документы территориального планирования пока имеются лишь у нескольких районов.
По данным областного правительства, в Федеральной государственной информационной системе планирования размещены документы 164 из 267 муниципальных образований Орловщины. Причем сформированы генеральные планы всех городских округов. А вот сельские поселения отстают.
- Утверждение правил землепользования и застройки сельских поселений запланировано завершить в первом квартале 2013 года, - пояснил Александр Ященко. - Все документы будут размещены в Интернете для широкого доступа.
В облправительстве отмечают еще ряд проблем. По мнению специалистов, состояние строительного комплекса "не отвечает в полном объеме требованиям дальнейшего социального и экономического развития региона". Причин несколько, в частности, серьезные ошибки допущены при застройке городов и поселков. Например, в Орле высотные дома, прозванные "свечками", долгое время возводили на любом пригодном пустыре. И они далеко не всегда вписывались в архитектурный ансамбль. Теперь из-за них переделывают планы застройки.
- Практика показывает, что около 40 процентов предприятий стройиндустрии убыточны, - говорит Александр Ященко. - Высока степень износа основных фондов большинства предприятий, а также материалоемкость строительной продукции. В Орловскую область ввозят 70-90 процентов стройматериалов и изделий. При этом не в полном объеме используются возможности местной минерально-сырьевой базы.
Решить проблему призвана целевая программа "Развитие базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов", которая возьмет старт в 2013 году. Областные власти обещают оказать поддержку местным производителям стройматериалов. Им возместят часть затрат на покупку оборудования и техники.
Согласно планам, к 2020 году строительная отрасль в регионе должна выйти на новый уровень. Объем ввода жилья намечено довести до 498 тысяч квадратных метров в год. А на обновление основных фондов, как обещают власти, будет потрачено не менее 40 миллиардов рублей.
Результат десятилетней давности
В Смоленской области объем строительства жилья вернулся на уровень 2003 года. Это стало известно из оперативной информации территориального органа федеральной службы госстатистики. В 2012-м организациями всех форм собственности в регионе построено 2819 новых квартир - 242 тысячи квадратных метров общей площади жилья. Это составляет лишь 65 процентов по сравнению с аналогичным показателем 2011-го. При этом общий объем строительных работ составил 26,5 миллиарда рублей - 86,1 процента к прошлогоднему уровню.
В департаменте Смоленской области по строительству и архитектуре сообщили, что в соответствии с утвержденным минрегионразвития планом строительства в 2012-м требовалось возвести 386 тысяч квадратных метров жилья. Чиновники объясняют причины невыполнения задания изменениями законодательства, осложнившими получение участниками рынка ряда технических документов.
Кроме того, если обычно в конце года власти региона подталкивали выполнение плана административными методами (например, в 2011-м была объявлена так называемая "коттеджная амнистия", благодаря которой в ноябре-декабре удалось зарегистрировать объекты индивидуального жилищного строительства общей площадью 40 тысяч "квадратов"), то в 2012-м таких кампаний не было.
- Проблемы в строительной отрасли накапливались годами, - говорит первый заместитель гендиректора НП СРО "Объединение смоленских строителей" Юрий Новиков. - В Смоленской области не реализуют ни один масштабный строительный проект, а если какие-то попытки привлечь средства федерального бюджета для возведения больших жилых массивов и предпринимаются, дальше заявлений о намерениях из-за отсутствия инфраструктуры дело не идет. В результате организации фактически вынуждены заниматься точечной застройкой, но и здесь далеко не все гладко - проще и быстрее построить жилой дом, чем получить все необходимые для работы документы. К тому же отрасль страдает от нехватки кадров… Вроде бы ничего нового во всем этом нет, мы говорим об этом годами, но последствия перечисленных проблем обычно удавалось сглаживать. В 2012 году, возможно, внутренних резервов отрасли уже не хватило.
По мнению президента крупного строительного холдинга Вениамина Потапова, главная причина в том, что строить жилье за пределами Смоленска невыгодно (покупательская способность населения райцентров не позволяет людям покупать новые квартиры), а в Смоленске - невозможно.
- Почти год МУП "Горводоканал" не выдает строителям технические условия на подключение жилых домов к сетям, объясняя это перегрузкой системы канализации и необходимостью возведения коллектора южной зоны города, - рассказал Вениамин Потапов. - При этом проект коллектора пока даже не прошел госэкспертизу, строительство методом наклонного бурения будет стоить более миллиарда рублей и по своей сложности сравнимо с прокладкой метрополитена. Почему коллектор вдруг стал жизненно необходим, непонятно - население-то Смоленска не увеличивается. Это первый миф, мешающий развитию строительства. Второй - недопустимость точечной застройки. Пусть бы за этим действительно следили, но правило это почему-то распространяется исключительно на возведение жилья. Стоит кому-то захотеть построить торговый центр, как все запреты тут же снимают.
Дефицит нового жилья прогнозируемо сказался на средней стоимости квадратного метра в Смоленске. По данным портала Росриэлт, в январе 2013 года она составила 44116 рублей, что на 25,3 процента больше, чем в начале 2012-го.
А как у соседей
Калужская область, как и Смоленская, не выполнила плановые показатели по вводу жилья. И это несмотря на небольшой рост строительства по сравнению с 2011-м - на 3,7 процента (620,8 тысячи квадратных метров против 586,5 тысячи). Выполнить задание минрегионразвития не помог даже резкий скачок показателей в декабре, когда было сдано 262,5 тысячи квадратных метров.
Небольшой рост объемов в отрасли - около шести процентов - зафиксирован в Липецкой и Белгородской областях. Но это лишь подстегнуло власти к новым амбициозным задачам. Липецкий губернатор Олег Королев пообещал, что в ближайшие несколько лет регион выйдет на строительство не менее одного квадратного метра в год на человека. А на Белгородчине запланировали к 2015-му увеличить ввод до 1,1 метра в расчете на жителя. Чиновники уверены, что это позволит обеспечить снижение стоимости жилья и повысить его доступность.